"청개구리 정책, 아파트 대폭락 초래할 것"

<뷰스칼럼> "다주택자 양도세 완화? 아파트 매물 쏟아질 것" 2008-11-01 10:33:11   정부가 아파트거품 파열을 막기 위해 연일 대책을 쏟아내고 있다. 하지만 대책을 내놓을 때마다 아파트값은 더 급락하고 있다. 참여정권때 아파트값을 잡기 위한 대책을 내놓을 때마다 아파트값이 폭등했던 것과 비슷한 양상이다. 세칭 '청개구리 효과'가 나타나 정부를 당혹케 하고 있는 것이다. 정부 "제발 투기 좀 해라" 정부는 며칠내로 추가 경기부양책을 내놓을 계획이다. 박병원 청와대 경제수석이 31일 국감에서 "내수경기 활성화 효과가 큰 것은 역시 건설사업"이라고 말한 데서도 읽을 수 있듯, 핵심은 건설경기 부양이 될 전망이다. 지금까지 알려진 대책의 골자는 투기지역 대거 해제와, 다주택자 양도소득세율 대폭 인하다. 우선 투기지역 해제와 관련, 강남 3구를 제외하고 버블세븐지역을 모두 투기지역에서 해제한다는 계획이다. 일각에서는 아예 강남 3구까지 제외하자고 주장하고 있다. 최근 강남 3구도 아파트값 폭락세가 심상치 않다는 이유에서다. 투기지역 해제의 노림수는 "돈을 빌려 집을 사라"는 것이다. 투기지역에서 해제되면 대출규제가 대폭 완화돼, 은행에서 돈을 빌려 집을 사기 쉬워진다. 투기를 허용해 거품 파열을 막겠다는 속내다. 정부는 같은 맥락에서 다주택자 양도소득세율 대폭 완화를 추진중이다. 2주택은 50%, 3주택 이상은 60%인 다주택자의 양도소득세율을 6~33%의 일반세율로 환원하겠다는 것. 이는 지난 2005년 참여정권의 8·31대책의 백지화를 의미한다. 요컨대 아파트를 몇채씩 샀다가 팔아 차익을 남겨도 중과세를 하지 않겠다는 얘기다. 정부의 다급한 사정은 모르는 바 아니다. 미분양대란으로 건설사들의 연쇄도산이 현실로 나타나기 시작하고, 아파트값 폭락으로 가계대출 및 금융기관 부실 우려가 확산되자 투기를 허용해서라도 최악의 거품 파열을 막겠다는 식이다. 극단적으로 표현하면 "제발 투기 좀 해라"는 것이다. 정부대책, 도리어 아파트값 대폭락 기폭제될 수도 문제는 이런 정부대책이 도리어 '아파트값 대폭락'을 초래할 기폭제가 될 위험성이 농후하다는 데 있다. 정부 대책은 집없는 실수요자들이 은행 돈을 빌려서라도 아파트를 새로 사거나, 집있는 사람들은 2채, 3채씩 투기적 매입을 하라는 것이다. 그러나 집 없는 실수요자들은 대부분 지금 빚을 내 집을 살 엄두를 못낸다. 실물경기가 급랭하면서 당장 먹고살기도 힘들고 앞날도 잿빛인 마당에 빚을 내 집을 산다는 건 언감생심이다. 그렇다면 집 있는 사람들이 추가로 집을 사야 한다는 얘기가 된다. 하지만 부동산거품 파열이 글로벌 트렌드인 현상황에서 보유 현금을 추가 아파트 구입에 사용할 자산층은 거의 없다. 현금을 쥐고 있다가 주식이 바닥일 때 들어가 한번 튕기고 나와도 가볍게 30~40% 챙길 수 있다고 생각하는 이들이 부지기수이기 때문이다. 강남의 한 은행 지점장은 "VIP고객들 가운데 현금을 수십억씩 마련해두고 주가가 더 곤두박질치기만 기다리는 이들이 즐비하다"며 "이들은 보다 많은 현금 확보를 위해 보유하고 있는 부동산을 하루빨리 처리하길 원하고 있다"며 '강남 분위기'를 전했다. 이처럼 '현금 보유' 심리가 팽배한 상황에서 정부가 다주택보유자의 양도소득세를 대폭 감면해 주면 어떤 일이 벌어질까. 부동산전문가들은 한 목소리로 "아파트 매물이 쏟아져 나올 것"이라고 단언한다. 그동안 높은 양도세 때문에 팔고 싶어도 팔 수 없었던 다주택 보유자들이 앞다퉈 아파트들을 시장에 내놓으면서 아파트값이 정부 의도와 정반대로 '대폭락'할 가능성이 농후하다는 전망이다. 집값 하락을 막으려다가 집값 폭락을 초래하는 '청개구리 효과'가 나타날 위험성이 높다는 의미다. 1998년에 일어났던 일들 IMF사태가 터진 다음해인 1998년 아파트값이 대폭락했다. 공식통계로만 16%가 빠졌다. 실제로는 30~40% 빠진 곳도 즐비했다. 당시 집 한채를 담보로 대출을 받아 또 한채를 사고, 그 집을 담보로 또다시 집을 샀던 다주택보유자가 깡통을 찬 경우가 수두룩했다. 이처럼 시장이 패닉상태로 빠져들면서 아파트를 여러 채 갖고 있던 집주인이 전세 살던 세입자에게 전세값에 집을 넘기는 일이 곳곳에서 발생했다. 전세 빼줄 돈이 없으니 집을 넘겨준 것이다. 전세는 보통 집값의 70%선에서 형성된다. 즉 집값이 30% 정도 빠지니, 실수요자와 투기보유자간에 거래가 성사됐다는 의미다. 지금 정부는 부동산값 폭락을 막기 위한 안간힘을 쓰고 있다. 하지만 정부대책은 근본적으로 방향을 잘못 잡고 있다. 상류층이 아파트 투기를 재개해주길 바라고 있는 것이다. 온갖 규제를 다 풀어줄 테니 제발 투기를 해달라고 읍소하는 형국이다. 하지만 부동산대책은 실수요자에게 맞춰져야 해법이 나온다. 서울 등 수도권의 집 보급률은 110%대에 달하고 있다. 그러나 제집이 없는 무주택자가 46%나 된다. 이들은 지금 전세나 삭월세 생활을 하고 있다. 아파트 초과과잉에 따른 아파트값 폭락과 미분양대란 등이 풀리려면 집없는 이들이 현재의 전세값 정도로 집을 살 수 있을 정도로 집값이 내려와야 한다. 그럴 때에만 현장에서 하나둘씩 거래가 이뤄지면서 비로소 집값이 폭락을 멈추고 미분양 물량도 조금씩 줄어들 것이다. 하지만 지금 정부는 분양가상한제를 없애겠다는 등 청개구리 정책으로 일관하고 있다. 미분양이 급증하고 아파트값이 폭락하고 있어 폭리 분양가를 낮춰야 할 마당에 도리어 분양가상한제를 없애겠다니, 코미디도 이런 코미디가 없다. 이러니, 매번 청개구리 소리를 듣는 것이다. 박태견 대표 겸 편집국장