미국의 서브프라임 모기지 사태 분석

1. 서브프라임 모기지(subprime mortgage) 개요   o 규모 : 전체 주택 모기지의 5% 수준 * 06년 규모 : 전체 모기지 약 8조 억불, 서브프라임 모기지 약 4,000억불   o 전통적 주택 모기지와의 차이점   일반 모기지 서브프라임 모기지 이자 고정(6% 수준) 변동(시장이자+3%내외) down payment 10～20% 소규모 또는 없음 신용등급 (350-850) 700수준 이상 620이하 가능   o 확산 배경   - 규제완화 : 1990년 클린턴 행정부 당시 저소득층에 대한 금융지원 확대를 위하여 융자관련 규정을 완화   * 1977년 제정된 Community Reinvestment Act를 개정하여 일정규모 이상의 금융기관들에게 지역개발관련 대부 의무를 강화   - mortgage 관련 회사들의 틈새시장 전략 확대 :   저소득층이 주택을 구입하는데 가장 큰 애로 요인이 월납 이자 보다는 주택가격의 10-20%에 상당하는 downpayment 납부에 있음을 착안하여   downpayment 부담은 크게 줄이고 월납부 이자를 높이는 영업전략을 채택   - 자산유동화증권 판매 기법 발전 :   여러 개의 저당주택을 담보로 한 증권을 발행하여 투자은행 등에게 환매조건부로 판매함으로써 새로운 mortgage 자금을 조달하는 금융기법이 크게 발전     2. 서브프라임 모기지 문제 발생 원인과 현황   □ 문제 발생 원인   o 이자율 인상 : 미국 정부는 주택경기 과열,    인플레 압력 증대 등에 대처하기 위하여   기준금리를 04년 6월 이후, 0.25% 포인트씩 17차례 인상(1.0%→5.25%)   - 이에 따라 주택담보 대출자들의 이자 부담이 30%-50% 앙등   o 주택가격 인하 :   06년 여름부터 주택 경기침체가 본격화됨에 따라     주택을 담보로 한 추가 대출이 어려워지자, 저소득층들의 이자지급이 곤란해지기 시작   o 서브프라임 모기지 조기 상환시 페널티 부담 가중 :   대부분의 서브프라임 모기지는 조기상환 페널티를 부담토록 되어있어     주택가격 하락시에는 보유주택을 처분할지라도   동 자금을 상환할 능력이 부족   o 주택가격 상승을 기대한   저소득층들의 주택구입 분위기 확산   □ 현황   o 60일 이상 연체 및 체납처분대상 비율 : 03년도 7%에서 최근 10% 이상 수준으로 점차 상승하는 추세   (06년 3/4분기 13.33%, 4/4분기 14.44%) * 07년 중 이자율을 재조정할 경우 연체율은 더욱 증가할 전망   * 전체 모기지 연체율 : 05년 4/4분기 4.7%, 06년 4/4분기 4.95%   o 서브프라임 모기지 대출 회사들의 부도 위기 증가로   금융시장 불안 증대 :   서브프라임 모기지를 취급하는 총 8,000여 개 대출 회사 중 22개사가 파산되었고 기타 회사도 경영상태가 악화   * 서브프라임 모기지 업계 2위인 뉴센츄리사는 투자은행으로부터 차입한 84억불의 채무부담을 견디지 못하고 파산상태     3. 전망   뉴센츄리회사 파산위기 등으로 부정적 견해가 증가하고 있으나 아직까지는 긍정적 견해가 다소 우세   □ 부정적 견해   o 주택경기하락 국면 상황에서 서브프라임 모기지 연체율이 증가함에 따라   주택경기침체 지속 → 주택가격 하락 촉진 → 연체증가 → 주택경기 악화 등의 악순환이 계속될 가능성   * 주택관련 업종의 GDP 비중은 약 23%, 불럼버그 통신은 사태 악화시 관련업체 종사자 10만 명이 해고될 가능성이 있다고 전망.   o 서브프라임 모기지 회사 도산, 체납처분증가 등으로 금융시장의 불안정성이 증가되어 신용 경색 사태가 발생할 우려.   * 3.13(화) 뉴욕증시는 서브프라임 위기에 대한 우려로 약세장 시현 (금융기관 수익이 10-20%까지 하락할 수 있다는 전망도 제기)   o 주택 및 주택관련 업체 침체시 거시경제 연착륙에 애로   □ 긍정적 견해   o 전체 모기지 시장에서 서브프라임 모기지가 차지하는 비중이 5% 수준에 불과하고 Prime mortgage 상환은 대체로 순조롭게 진행되고 있기 때문에 파장 확대가 제한적.   * 미국의 전체 실업률이 5년째 최저수준에 있고 향후 고용전망도 양호하여 모기지 상환 여건은 좋은 편.   * Prime mortgage 연체비율 : 05년(2.47%), 06년(2.57%)   o 대부분의 대부기관이 우량 고객을 대상으로 정상적인 모기지 대부를 실시하였기 때문에 금융시장 불안은 조기에 진정.   o 다수의 자산유동화 채권은 헤지펀드들이 보유하고 있고, 동 채권들은 다양한 방법으로 위험이 분산화되어 있는 상황   http://kin.naver.com/ (jk99jk)