종부세·양도세 강화... 내년 확 달라지는 부동산 제도

종부세·양도세 강화... 내년 확 달라지는 부동산 제도

 

성유진 기자

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입력 2020.12.21 10:48

 

 

서울 마포구의 한 아파트 단지 모습. /김연정 객원기자

 

올해 정부가 부동산 대책을 다수 발표하며 내년 시행을 앞둔 제도가 많다. 주택 양도세·종부세 등 세금 관련 변화가 가장 크고, 특별공급 청약자격 완화·사전청약제도 실시 등 분양 시장에서도 변화가 있을 예정이다. 부동산 정보업체 ‘직방’이 내년 시행되는 부동산 제도를 정리했다.

 

 

◇종합부동산세: 세율 인상, 고령자 공제율 상향

종합부동산세 세율 인상. /직방 제공

 

2021년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상된다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p가량 인상되며, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정이다. 기숙사 등을 제외한 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용된다. 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 2020년 90%에서 2021년 95%로 인상된다.

세 부담 상한도 변경된다. 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한이 300%로 인상(종전 200%)되고 법인 보유주택은 세 부담 상한을 폐지한다. 법인 보유주택은 6억원 기본공제액도 폐지된다.

실수요 고령자라면 종부세를 공제받을 수 있다. 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율이 구간별로 10%p 상향 조정되고, 장기보유공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향돼(70%→80%) 고령자의 종부세 부담이 다소 감소할 것으로 예상된다.

1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시 적용받을 공제방식을 선택할 수 있다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하면 된다. 만약 1세대 1주택자의 방식이 유리해 해당 방식을 적용받기를 원할 경우에는 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서에 신청해야 한다.

 

 

◇양도소득세①: 단기 보유 양도세율 높아지고, 분양권도 주택수 포함

양도세는 2021년 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 2021년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정된다.

현재는 양도세를 부과할 때 분양권은 주택 수에 포함하지 않았으나, 2021년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함되어 양도세가 부과될 예정이다. 단, 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권에 대해서만 이 사항을 적용하고 현재 보유 중인 분양권은 해당하지 않는다.

양도소득세 보유기간 및 다주택자 세율. /직방 제공

 

현재는 1년 미만 보유 주택은 40%, 2년 미만 보유 주택은 기본세율을 적용했으나 2021년 6월 이후 양도분에 대해서는 세율이 크게 오른다. 1년 미만 보유 주택은 70%로 현재보다 30%p 인상되며 2년 미만 보유 주택은 60%의 단일세율을 적용한다. 분양권의 양도소득세율도 인상됐다. 현재는 조정대상지역에 있는 분양권에 대해 보유기간과 상관없이 50% 세율을 적용했으나, 2021년 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역에 상관없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외의 경우에는 60%의 세율을 적용한다.

또한 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔 때 적용하는 양도세 중과세율이 10%p 높아진다. 현재는 기본세율에 더해 2주택자는 10%, 3주택 이상 소유자는 20%를 중과했지만, 각각 20%, 30%로 인상된다. 2021년 6월 1일부터 시행되므로 다주택자나 보유기간이 짧은 소유자가 매도 계획이 있다면 2021년 5월말까지 팔아(등기접수일 또는 잔금청산일 중 빠른 날 기준) 인상 전 세율을 적용받는 게 유리하다.

 

법인이 보유한 주택을 양도할 때의 추가세율(사원용 주택 제외)도 인상된다. 현재는 법인의 주택 양도 차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 추가세율 10%를 더해 과세하지만 2021년부터는 추가세율이 20%로 인상된다. 주택뿐만 아니라 입주권, 분양권에 대해서도 추가세율이 적용된다.

 

 

◇양도소득세②: 비과세·장기보유특별공제 산정방식 변경

1세대 1주택 양도세 비과세 조건 중 주택을 2년 이상 보유해야 하는 조건이 있다. 2021년부터는 보유기간 산정방식이 바뀐다. 다주택자가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 된 후 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 받을 때 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 계산해야 한다. 단, 일시적 2주택 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 예외로 한다.

양도소득세 장기보유특별공제 거주요건 추가. /직방 제공

 

1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라진다. 2020년까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유기간마다 연 8%씩, 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용했다. 그러나 2021년부터는 보유기간 외에 거주기간도 따진다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것이다. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있게 된다.

 

 

◇청약제도: 신혼부부·생애최초 특공 소득요건 완화

현재 민영주택의 신혼부부 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 120%(맞벌이 130%) 이하지만, 2021년부터는 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 140%(맞벌이 160%) 이하로 요건이 완화된다. 공공주택의 신혼부부 특공 소득기준도 현재 도시근로자 월평균 소득의 외벌이 100%(맞벌이 120%) 이하에서 2021년 외벌이 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화될 예정이다.

생애최초 특별공급 소득요건 완화. /직방 제공

 

생애최초 특별공급 소득기준도 완화된다. 현재 공공주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택의 생애최초 특별공급 소득기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하지만 2021년부터는 공공주택은 130% 이하까지, 민영주택은 160% 이하까지 완화된다.

한편 2021년 2월 19일부터 분양가상한제가 적용된 아파트의 당첨자는 최소 2년 이상 거주해야 한다. 공공택지에서는 분양가에 따라 최초 입주가능일로부터 3~5년을 거주해야 하고 민간택지에서는 분양가에 따라 2~3년 거주해야 한다.

2021년 7월부터 2022년까지 하남 교산, 남양주 왕숙 등 3기 신도시와 수도권 주요 택지의 공공분양 아파트 6만호에 대해 사전청약이 시작된다. 사전청약은 본청약보다 1~2년 전에 일부 물량에 대해 당첨자를 선정하는 제도로, 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 자격이 유지된다.

 

 

 

 

 

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