올해부터 바뀌는 부동산세 올 가이드

올해부터는 부동산의 종류에 관계 없이 가격이 높다면 무거운 세금을 물게 된다. 집 한 채만 보유한 사람은 재산세가 조금 오르거나 줄어드는 것 외에 크게 달라질 게 없다. 그러나 2주택 이상 보유자나 상가, 토지 등을 함께 갖고 있다면 세금 계산 방식이 상당히 복잡해진다. 부동산 종류와 보유 주택 수에 따라 취득·등록세, 재산세, 양도세 등 각종 세금이 어떻게 달라지는지 알아본다.

1가구2주택자 - 9억원 이상땐 종부세 내야

올해까지는 기준시가로 매겨진다. 종전과 달라질 게 없다. 살고 있는 집부터 먼저 팔아도, 비거주 주택을 먼저 매각해도 세금엔 변화가 없다.

그러나 내년에는 2채 중 거주하지 않는 주택을 팔 때는 실거래가가 적용된다. 물론 살고 있는 주택을 처분할 때는 기준시가로 세금을 계산한다. 따라서 어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 세금이 달라진다.

코리아베스트 주용철 세무사는 “살고 있는 집을 먼저 판다면 2채 모두 기준시가를 적용받기 때문에 상대적으로 세금을 덜 낼 수 있다”고 말했다. 다만 1가구1주택 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 갖췄다면 비거주 주택부터 처분하는 게 유리하다.

2007년 이후에는 2채 모두 실거래가로 과세돼 지금보다 양도세가 크게 오른다. 재산세의 경우 올해부터 과표가 된 기준시가(아파트)와 공시가격(단독·다세대·연립주택)이 앞으로도 계속 적용된다. 다만 재산세율은 내년부터 2008년까지 매년 21%씩 인상될 예정이다. 그만큼 보유세 부담은 계속 늘어난다. 주택 2채를 합쳐 공시가격 또는 기준시가가 9억원 이상이 되는 사람은 종합부동산세도 내야 한다.

1가구3주택자 - 어떤집 팔아도 실거래가 과세

집을 3채 이상 보유한 경우 양도세는 어떻게 될까?

올해와 내년, 2007년 이후로 나눠볼 수 있다. 우선 올해는 보유 주택이 2채가 넘을 경우, 나머지 주택은 모두 실거래가로 과세된다. 5채를 갖고 있다면, 3채까지는 실거래가로 세금을 내야 한다. 나머지 2주택만 기준시가로 세금이 매겨지기 때문이다.

내년에는 2주택자라도 비거주 주택은 기준시가가 아닌 실거래가가 적용된다. 예컨대 3주택 중 비거주 주택 2채를 먼저 팔면 실거래가로 세금을 내고, 살고 있는 집만 기준시가로 과세된다. 반면 3주택 중 비거주 주택 1채와 거주 주택 1채를 판다면 비거주 주택 1채는 실거래가로, 거주 주택은 기준시가로 과세된다. 나머지 비거주 주택 1채도 기준시가가 적용된다.

2007년 이후에는 2주택자와 마찬가지로 3채 모두 무조건 실거래가 과세대상이다. 단 모든 집을 팔고, 남은 1채가 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 갖추면 1채에 대해선 세금이 면제된다. 재산세도 3주택을 합쳐 기준시가나 공시가격이 9억원을 넘으면 종부세 대상에 포함된다.

1주택+상가 - 상가, 건물+토지 통합과세

주택과 상가를 보유한 경우에도 모든 세금이 주택 따로, 상가 따로 부과된다. 주택 부분은 크게 달라질 게 없다. 시가 9억원 이상만 넘지 않으면 종부세를 내지 않고, 양도세는 비과세 요건을 갖추면 세금을 낼 필요가 없다.

상가는 조금 복잡하다. 취득·등록세의 경우 토지는 개별 공시지가, 건물은 시가표준액을 과표로 삼아 과세된다. 건물은 1평당 약 150만원을 기준으로 산출된 금액을 시가표준액으로 잡고 있다. 양도세는 투기지역의 경우 현재 실거래가를 적용하고 있다.

비(非) 투기지역에서는 기준시가가 고시된 경우에는 기준시가대로 과세하고, 그렇지 않은 경우 토지와 건물을 평가해 계산한 금액을 과표로 삼아 세금이 매겨진다. 그러나 2008년 이후에는 상가도 토지와 건물을 통합해 실거래가로 과세된다. 재산세의 경우 토지분은 공시지가로, 건물분은 시가표준액으로 과세된다. 한 사람이 보유한 상가를 모두 합쳐 토지 공시지가가 40억원을 넘으면 종부세를 낸다. 다만 건물분은 종부세 대상에 포함되지 않는다.

1주택+토지 - 非거주 땅팔땐 실거래가 적용

주택과 토지를 보유한 경우 취득·등록세, 양도세, 재산세 등 모든 세금이 주택과 토지 별도로 각각 매겨진다. 주택과 토지의 가격을 합산해서 과세하지 않기 때문이다.

먼저 주택의 경우 취득·등록세는 이달부터 기준시가나 공시가격으로 산출되고 있다. 그러나 정부는 국회에 계류 중인 ‘부동산중개업법 개정안’이 통과되면 내년부터 실거래가로 과표를 바꿀 방침이다.

양도세는 1주택 비과세 요건을 갖추지 못했다면 내년까지 기준시가로 내고, 2007년부터 실거래가로 바뀐다. 재산세는 기준시가와 공시가격으로 매겨진다.

토지의 경우 취득·등록세는 개별 공시지가를 기준으로 과세된다. 작년까지 과표는 개별 공시지가의 39%선이었지만, 올해는 50%까지 높아졌다. 종합토지세에서 명칭이 바뀐 재산세의 경우 종전처럼 개별 공시지가를 기준으로 매겨진다. 다만 개인이 보유한 나대지(건물이 없는 땅)를 합쳐 시가 6억원 이상이면 종부세 대상이다.

사업용 토지를 합쳐 시가 40억원 이상이면 역세 종부세를 내야 한다. 양도세는 올해까지 기준시가(개별 공시지가)로 과세된다. 그러나 내년에는 자신이 살고 있지 않은 지역에 보유한 농지, 임야, 나대지의 경우 실거래가가 적용된다. 2007년 이후에는 거주지역에 관계 없이 땅을 팔 때도 양도세를 실거래가로 내야 한다.

1주택+오피스텔 - 주거용 오피스텔은 주택 간주

주택과 오피스텔을 함께 갖고 있는 경우, 오피스텔의 용도에 따라 합산 과세와 분리 과세가 결정된다.

오피스텔이 주거용이라면 주택으로 간주돼 재산세와 종합부동산세를 매길 때 주택 수에 포함돼 합산 과세된다. 양도세도 1가구2주택자로 분류, 이에 따른 과표와 세율을 적용받는다.

그러나 업무용이라면 주택 따로, 오피스텔 따로 계산된다. 오피스텔의 경우 취득·등록세는 상가처럼 건물분과 토지분 기준시가를 과표로 삼아 세금이 부과된다. 재산세도 상가에 준해 납부하게 된다. 다만 주거용 오피스텔을 갖고 있을 경우 기존 1주택과 오피스텔을 합쳐 시가 9억원 이상이면 종부세를 내야 한다.

양도세도 주거용의 경우 주택으로 취급해 2주택자 기준으로 세금이 매겨진다.